КАК ПОДЕЛИТЬ НЕДЕЛИМОЕ?

Нежилое муниципальное помещение площадью 8000 кв. м выкупили три собственника. Каждый из них имеет выделенное помещение с отдельным входом, а также свои кадастровые паспорта. Один собственник хочет оформить прилегающий к зданию земельный участок в собственность, другие отказываются. Акт согласования границ между правообладателями смежных участков имеется. Регистратор утверждает, что земельный участок неделим, и при этом отказывает в регистрации на выделенный участок с кадастровым паспортом.

Регистратор ссылается на то, что земельный участок может быть выкуплен не частично одним собственником в указанных границах, а всеми собственниками одновременно и в долевом отношении пропорционально площади своих помещений. Но ведь помещение не в долевой собственности. Прав ли регистратор? По каким критериям участок может считаться неделимым?

Для того чтобы определить, является ли земельный участок делимым, необходимо знать его разрешенное использование и предельный размер, установленный градостроительным регламентом. Разрешенное использование земельного участка указывается в правоустанавливающем документе на землю, а также в документах государственного кадастрового учета. Предельный размер земельного участка для такого разрешенного использования можно уточнить в отделе архитектуры органа местного самоуправления.

Следует сказать, что сам по себе термин "неделимый" законодательно несколько устарел. Дело в том, что ранее п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ определялось: делимым является участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный участок, чье разрешенное использование может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории. Исключение составляли случаи, установленные федеральными законами. Однако данный пункт утратил силу в связи с введением в действие Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ.

Вместе с тем суть явления от этого не изменилась. Этим же Законом в Земельный кодекс РФ была введена глава I.1, регламентирующая вопросы образования земельных участков. В частности, ст. 11.9 ЗК РФ установила, что предельные размеры земельных участков, в отношении которых исходя из законодательства о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Не допускаются раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

Таким образом, разделить один земельный участок на несколько можно только при соблюдении требований о минимальных размерах. Это подтверждается также п. 3 ст. 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Согласно данной норме, если размер образуемого земельного участка или участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным требованиям к предельным размерам земельных участков, то орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке его на государственный кадастровый учет.

Если все же государственный кадастровый учет земельного участка, не соответствующего требованиям, ошибочно проведен, само по себе предоставление кадастрового паспорта в территориальный отдел Росреестра не означает обязанности проведения государственной регистрации на него. Ведь исходя из п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из этапов проведения государственной регистрации права является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Поэтому если земельный участок не отвечает установленным законом критериям делимости, то государственный регистратор прав. Если же земельный участок разделить можно, то согласно п. 3 ст. 20 указанного Закона отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.

Кроме того, препятствием к оформлению земельного участка является нежелание собственников помещений оформлять права на землю одновременно. Между тем, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, с учетом долей в праве собственности на здание (п. 3 ст. 36 ЗК РФ).

Вместе с тем, когда неделимый земельный участок оформляется в аренду, можно попробовать применить рекомендации п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Согласно данному пункту при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. При этом заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 ЗК РФ.

Что делать, если земельный участок предполагается оформить в собственность? Законодательство подобных вариантов заключения договора купли-продажи доли с одним лицом не предусматривает. Согласно п. 5 ст. 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица должны совместно обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 05.03.2004 N 82-О указанные нормы во взаимосвязи с требованиями ст. 128 "Виды объектов гражданских прав" и ст. 133 "Неделимые вещи" Гражданского кодекса РФ подразумевают, что неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений. Это, в частности, означает, что невозможно установить право собственности только на его часть: такой земельный участок выступает объектом прав в целом. Гражданский кодекс РФ устанавливает основания приобретения права общей собственности. Одно из них - поступление в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (п. 4 ст. 244). Поэтому на неделимый земельный участок как объект права двух или более лиц допускается существование только общей собственности.

По всем юридическим вопросам обращайтесь к квалифицированным юристам по тел. – 8 (919) 722-05-32

Юридическая помощь www.mashenkof.ru - качественные услуги за разумную цену.

Абонентское обслуживание физических и юридических лиц.

счетчик посещений