115191, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17 http://www.msk.arbitr.ru именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Москва Дело № А40-52644/14 24 августа 2015 г.

Резолютивная часть решения объявлена 10 августа 2015г.

Полный текст решения изготовлен 24 августа 2015 г. Арбитражный суд в составе: Председательствующего: судьи Давыдовой О.В. (единолично) (шифр судьи 11-393) при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ермишкиным С.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску ИП Борисенко В. Л. (ОГРНИП 304770000110282) к ответчикам – ООО «ЦЕНТР ОЦЕНКИ И АУДИТА» (ОГРН 1037739773873, ИНН 7710330800), Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, При участии: от истца – Борисенко В.Л., паспорт, Машенков С.П. по доверенности от 07.04.2014г.; от ответчиков – 1) Толутанов П.О. по доверенности от 15.06.2015г., Ермошенкова М.Ю. по доверенности от 16.04.2015г. 2) Яшкин А.В. по доверенности от 15.04.2015г., ЭКСПЕРТ – Костенко Е.В. , паспорт 5209 № 872274; УСТАНОВИЛ: ИП Борисенко В.Л. обратился в суд с иском к ответчикам Департаменту городского имущества г. Москвы, ООО «Центр оценки и аудита» о признании недостоверным отчета № 11.13-101 от 13.12.2013 г. об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда выполненного ООО «Центр оценки и аудита»; урегулировании разногласий между Департаментом городского имущества города Москвы и Индивидуальным предпринимателем Борисенко Валерием Леонидовичем, возникшие при заключении договора купли продажи нежилого помещения общей площадью 31,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Лескова, 6 (этаж 1, коми. г4, г5, г6), в части определения рыночной стоимости имущества указанной в пункте 3.1. договора, принять пункт 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции покупателя «Цена Объекта составляет 2 762 712 (Два миллиона семьсот шестьдесят две тысячи семьсот двенадцать) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется» (с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения заявленных требований согласно последнего заявления от 10 апреля 2015 г. Определением суда от 28 января 2015 г. с целью установления рыночной стоимости объекта в порядке ст. 82 АПК РФ судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «БК-Аркадия» эксперту – оценщику Борисовой В.В. Определением суда от 28.04.2015 г. в судебное заседание был вызван эксперт 2 Борисову В.В. ООО «БК-Аркадия». Свои требования истец мотивирует тем, что являясь субъектом малого предпринимательства, имеет право выкупить имущество, арендуемое у ответчика, при этом определенная ответчиком рыночная цена объекта, по мнению истца, завышена, и является недостоверной. Ответчик, Департамент городского имущества г. Москвы, исковые требования не признал. Ответчик, ООО «Центр оценки и аудита», исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск. Суд, выслушав стороны, рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, с учетом проведенной по делу экспертизой, приходит к выводу, что иск подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям: В судебном заседании установлено, что между ИП Борисенко В.Л. и Департаментом государственного и муниципального имущества (правопредшественник Департамента городского имущества г. Москвы) был заключен договор аренды от 05.04.2002 г. № 3-214, в соответствии с которым истцу предоставлялось в аренду нежилое помещение общей площадью 31,2 кв.м., по адресу: Москва, ул. Лескова, д. 6, под торговые цели. 18 октября 2013 года истец обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального нежилого помещения общей площадью 31,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Лескова, 6 (этаж 1, комн. Г4, г5, г6) в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Письмом Заместителя начальника Управления делами № 33-Б- 30464/13-1510 от 11.03.2014 истцу было предложено подписать договор купли-продажи в течении 30 календарных дней, в случае если в течение указанного срока истец не подпишет приложенный договор, то в соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ он утратит право на преимущественное право приобретения арендованного имущества. Истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы. Истец отказался от подписания договора купли-продажи в предложенной ответчиком редакции и направил в его адрес Протокол разногласий от 7.04.2013, изложив в нем пункт 3.1. в следующей редакции: «Цена Объекта составляет 2.360.618 руб. 00 копеек. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется». Возражая против указанной цены имущества указанной в предложенном договоре, истец сослался на Отчет об оценке №14-125/Нот 20 марта 2014 года (Приложение № 12), выполненный оценщиком ООО «Оценка Вест» Нагаевым А.В., согласно которому рыночная стоимость объекта оценки - нежилого помещения итоговая рыночная стоимость с учётом обременения представленного к оценке объекта недвижимого имущества, по состоянию на 20 марта 2014 года с учетом НДС (18%) составляет: 2 785 529 руб. и без НДС (18%) 2 360 618 руб. Полученный протокол разногласий от 7.04.2014 к договору купли- продажи ответчиком не был подписан. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском. 3 В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Согласно правовой позиции сформированной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 г. №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», если проект договора направляется стороной, для которой заключение договора обязательно, она обязана после получения от акцептанта протокола разногласий известить последнего о принятии договора в его редакции либо об отклонении указанного протокола. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в тридцатидневный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать спорные вопросы на рассмотрение арбитражного суда. Таким образом, указанные правовые нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения. Ответчик - Департамент городского имущества города Москвы в своем ходатайстве заявляет о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного действующим законодательством. Между тем, в соответствии со статьей 148 частью 1 пунктом 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором. Порядок заключения договора купли-продажи арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства муниципального имущества и определения существенного условия данного договора о цене установлен статьей 9 Закона N 159- ФЗ, а именно: субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, в двухмесячный срок с даты получения заявления, в двухнедельный срок принять решение об условиях приватизации арендуемых нежилых помещений, в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества. Обязании Департамента в судебном порядке заключить договор купли-продажи муниципального имущества не исключает соблюдение порядка его заключения, установленного указанной нормой. Правомерность данного подхода подтверждается позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от 01.12.2011 г. N 9646/11, которым уполномоченный орган был обязан заключить с заявителем договор купли-продажи, в рамках публично-правового спора. 4 В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Таким образом, по смыслу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации до обращения в суд с указанным требованием сторона, от которой исходит предложение о заключении договора, должна направить обязанной стороне оферту (проект договора), при этом, сторона, направившая оферту, может обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора только по истечении указанного в упомянутой статье срока, либо после получения отказа от акцепта. Как видно из материалов дела, истец в соответствии с требованиями действующего законодательства, направил ответчику заявление о выкупе арендованных помещений, на которое ответчик представил истцу проект договора купли-продажи недвижимого имущества. Истец не согласился с условиями относительно выкупа объекта, о чем сообщил ответчику 7.04.2014 года, предложив иные условия договора (выкупную стоимость). Получение ответчиком указанного обращения истца подтверждается письмом Департамента городского имущества города Москвы от 30.4.2014 года N 33-5- 30464/13(0)- 1, в котором ответчик отказался заключить договор с истцом на условиях, им предложенных. Согласно статье 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой. Изложенные выше обстоятельства свидетельствуют о соблюдении истцом порядка заключения договора купли-продажи арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства муниципального имущества, установленного статьей 9 Закона N 159-ФЗ и, как следствие, досудебного порядка урегулирования спора. То обстоятельство, что исковое заявление истца поступило в суд 7.04.2014 года, а протокол разногласий к договору ответчику 8.04.2014 г., с учетом изложенного выше, не свидетельствует о нарушении истцом досудебного порядка урегулирования спора. Более того, исковое заявление ИП Борисенко В.Л. было оставлено судом без движения и принято судом к производству 13 мая 2014 г. года т.е. уже после направления ответчиком письма об отказе в заключении договора. Аналогичное позиция имеется в Постановлении 9 Арбитражного Апелляционного суда от 27 июня 2014 г. № 09АП-20549/2014-ГК Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В силу ст. 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. 5 В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159- ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности. Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. Положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом произвольного изменения величины стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества, что свидетельствует об обязательном характере указанной оценки. Из части 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ следует, что стороны договора купли- продажи обязаны применять в договоре рыночную стоимость отчуждаемого государственного или муниципального имущества, определенную независимым оценщиком, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что заключение о рыночной стоимости имущества является для сторон обязательным, поскольку возможность заключения договора купли-продажи по иным ценам, в том числе определенным соглашением сторон, законом не предусмотрена. По заказу Департамента ООО «Центр оценки и аудита» проведена оценка спорных помещений, в соответствии с которой стоимость помещений составила 10.330.000 руб. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 – 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В обоснование своих требований, истец указал на то, что данная оценка объекта недвижимости завышена и не отвечает реальной рыночной стоимости выкупаемого имущества, в подтверждении чего, истец сослался на Отчет об оценке №14-125/Нот 20 марта 2014 года, выполненный оценщиком ООО «Оценка Вест» Нагаевым А.В., согласно которому рыночная стоимость объекта оценки - нежилого помещения итоговая рыночная стоимость с учётом обременения представленного к оценке объекта 6 недвижимого имущества, по состоянию на 20 марта 2014 года с учетом НДС (18%) составляет: 2 785 529 руб. и без НДС (18%) 2 360 618 руб. В пункте 2 информационного письма № 92 разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, Определением суда от 28.01.2015 г. в порядке ст. 82 АПК РФ по ходатайству истца была назначена оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости помещений, проведение которой было поручено ООО «БК-Аркадия» эксперту – оценщику Борисовой В.В. Согласно выводу эксперта, изложенный в заключении эксперта № 15-02- 24/0030 от 09.03.2015, рыночная стоимость объекта оценки без учета НДС 18% и округления по состоянию на дату оценки составляет 2.762.712 руб., рыночная стоимость объекта оценки с учетом НСД 18% и округления по состоянию на дату оценки составляет 3.260.000 руб., заключение подписано от имени эксперта Борисенко, и Костенко Е.В. В судебном заседании 10.08.2015 г. ответчик, не согласившись с выводами экспертного заключения по оценке рыночной стоимости спорного объекта, заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы по делу. Протокольным определением суда от 10.08.2015 г. в удовлетворении заявленного ходатайства было отказано. Как следует из части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, экспертиза назначается для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний. В силу статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации содержание и результаты экспертных исследований, оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование отражаются в совершенном в письменной форме и подписанном экспертом заключении, которое согласно статье 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации входит в круг судебных доказательств, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Из сказанного следует, что при представлении в суд письменного заключения эксперта, последний может быть вызван в судебное заседание для дачи пояснений в случае, наличия в заключении препятствующей установлению обстоятельств дела неопределенности выводов или их обоснования, которая не может быть преодолена судом в силу отсутствия специальных познаний. В соответствии с частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. Исследовав заключение судебной экспертизы № 15-02-24/0030 от 09.03.2015 г. и пояснения сторон, суд пришел к выводу о необходимости допроса эксперта по подготовленному исследованию. В судебном заседании от 10.08.2015 г. был допрошен эксперт Костенко Е.В., что отражено в протоколе с/з и аудиопротоколе к нему. 7 Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным. Оценив, экспертное заключение № 15-02-24/0030 от 09.03.2015 г., с учетом допроса эксперта в судебном заседании, суд полагает его возможным к применению исходя из следующего: В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ). (п.12 Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. N 23). Как установлены судом, заявлением, соответствующим требованиям Закона N 159-ФЗ, с приложением необходимых документов истец обратился к ответчику 18.10.2013 г., следовательно, с указанной даты у государственного органа, осуществляющего полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственности города Москвы, в силу ч. 3 ст. 9 Закона возникла обязанность обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества, в связи с чем, определение рыночной стоимости спорного объекта следует осуществлять по состоянию на указанную дату. Объектом исследования при производстве оценочной экспертизы является нежилое помещение общ. площадью 31,2 кв.м. по адресу: Москва, ул. Лескова, д. 6. Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходный подход оценки спорного объекта. В заключении эксперт указывает обоснованность отказа от использования затратного подхода. При определении рыночной стоимости недвижимости экспертом осуществлялись: изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).; сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).; корректировка листинговых цен по каждому объекту-аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом; согласование скорректированных цен объектов-аналогов недвижимости и определение показателя стоимости оцениваемого объекта. Также, был проведен анализ предложений о продаже аналогичных объектов в районе расположения объекта оценки. В ходе анализа к ценам продаж экспертом были внесены корректировки на объем передаваемых прав, на финансовые условия, на условия продажи, на снижение стоимости в процессе торгов, на дату продажи, на местоположение, на тип помещения, 8 на площадь; на этаж, на наличие парковки, на состояние, уровень ремонта, наличие прочих улучшений. Были применены корректировки на условие продаж, на отличие объектов- аналогов от объекта в местоположении, корректировка по параметру наличия окон, корректировка на площадь помещений. В ходе анализа к ценам продаж были внесены поправки на различия, существующие между аналогами и оцениваемым объектом, а именно корректировка на торг. При применении доходного подхода оценки, экспертом, анализировалась возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи. Объект экспертизы может приносить доход в случае сдачи его в аренду. Для оценки стоимости доходной недвижимости применяются технику капитализации и дисконтирования. Судом учитывается, что согласно п. 10 ФСО №3 Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» – В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. К Заключению проведенной экспертизы приложены копии источников (скриншоты интернет страниц), на основании которых экспертом сделаны выводы. В случае, даже если будет отсутствовать свободный доступ к источнику, то пользователи Заключения могут основываться на информации, представленной в копии источника. Заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу (часть 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценивая, заключение экспертов, суд полагает, что при производстве судебной экспертизы на основании определения суда от 28.01.2015 г. (заключение № 15-02- 24/0030 от 09.03.2015 г.) свой вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, с учетом корректировки на «торг», что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3. Исходя из положений ст. 65, 71, 86 АПК РФ заключения независимых оценщиков (специалистов), являются доказательствами, которые оцениваются судом наряду с другими доказательствами, отчет, выполненный по заказу истца, оценка стоимости спорного объекта определялась по состоянию на 20 марта 2014 г., в то время как с заявлением истец обратился 18.10.2013 г. в судебном заседании в порядке ст. 49 АПК РФ истец уточнил заявленные требования и просил установить стоимость спорного имущества как определено в заключении судебной экспертизы 15-02- 24/0030 от 09.03.2015 г. При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что экспертное заключение № 89-05/2015 от 05.05.2015 г. отвечает всем необходимым требованиям, предъявленным ст.ст. 82, 86 АПК РФ, суд основывается в решении на выводах, изложенных в данном заключении. В результате анализа рынка офисной недвижимости за период предшествующий дате оценки экспертом выявлены основные тенденции в изменении политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки, а также в изменении спроса и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о динамике факторов, влияющих на спрос и предложение, а также о количественных и качественных характеристиках данных факторов. 9 Кроме того, экспертом проанализирована информация об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информация о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, а также иная информация, существенная для определения стоимости объекта оценки. Эксперт проанализировал применимость каждого из трех подходов к оценке (доходного, сравнительного и затратного) и пришел к обоснованному выводу о возможности применения сравнительного, и доходного подходов, с обоснованием неприменения затратного метода как нецелесообразного. Указанные действия эксперта соответствуют требованиям пункта 20 Федерального стандарта оценки №1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256. Для получения итоговой стоимости объекта оценки эксперт в полной мере выполнил требования пункта 24 Федерального стандарта оценки №1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256. В частности для получения итоговой стоимости объекта оценки экспертом осуществлено согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании сравнительного и доходного подходов метод расчета весовых коэффициентов с обоснование выбора. При этом экспертом учтен вид стоимости, интересующий суд, а также представлены обоснованные суждения эксперта о качестве результатов, полученных в рамках примененных сравнительного и доходного подходов. При определении стоимости интересующего суд объекта недвижимости экспертом определена расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с интересующим суд видом стоимости, то есть рыночной стоимости, что в полной мере соответствует требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки №1 утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256. Следует отметить, что итоговая величина стоимости выражена в валюте Российской Федерации, то есть в рублях, что соответствует требованиям пункта 27 Федерального стандарта оценки №1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256. Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта, приложены к заключению и служат его составной частью, в том числе: сведения о стоимостных, качественных и количественных характеристиках использованных в расчетах объектов-аналогов с указанием первоисточника информации, что соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3. С учетом особенностей характера заявленных требований, изложенные выше доводы ответчиков не опровергают вывод эксперта и иных имеющихся в материалах дела доказательств относительно рыночной стоимости спорной недвижимости. Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта, а также отсутствия противоречий в выводах эксперта, оснований для удовлетворения ходатайства о проведении повторно судебной экспертизы у суда не имеется. В заключении эксперта № 15-02-24/0030 от 09.03.2015 г., экспертом соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности, то есть принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3. Истец в судебном заседании от исковые требования уточнил, согласившись с рыночной стоимостью выкупаемого объекта недвижимого имущества, установленной судебной экспертизой заключением № 15-02-24/0030 от 09.03.2015 г. 10 Учитывая приведенные выше выводы, и положенные в основу данных выводов обстоятельства, отраженные в заключении эксперта, суд приходит к выводу о том, что выкупная цена спорного нежилого помещения подлежит определению с учетом рыночной стоимости этого объекта недвижимости по результатам проведения судебной экспертизы на основании определения от 28.01.2015 г. и изложенной в заключении № 15-02-24/0030 от 09.03.2015 г., то есть в размере 2.762.712 руб. 00 коп. (без учета НДС), в связи с чем, суд, признает правомерным требование истца, изложения пунктов договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в редакции уточненных им требований. Требование признании недостоверным отчета № 11.13.-101 от 13.12.2013 г. об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда, выполненного ООО «Центр оценки и аудита» удовлетворению не подлежит исходя из следующего: В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности). Согласно статье 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Как разъяснено в абзаце 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159- ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности. 11 Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. Положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом произвольного изменения величины стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества, что свидетельствует об обязательном характере указанной оценки. В обоснование своего требования, истец указывает, что величина рыночной стоимости объекта приватизации указанной в качестве цены договора в п . 3.1. договора и установленная на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 13.12.2013 г. № 11.13-101 является недостоверной и не может использоваться в качестве цены договора, данный вывод истец мотивирует наличием противоречий двух имеющихся отчетов об оценке величины рыночной стоимости объекта приватизации, проведенных по заказу ответчика и истца. Из части 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ следует, что стороны договора купли- продажи обязаны применять в договоре рыночную стоимость отчуждаемого государственного или муниципального имущества, определенную независимым оценщиком, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что заключение о рыночной стоимости имущества является для сторон обязательным, поскольку возможность заключения договора купли-продажи по иным ценам, в том числе определенным соглашением сторон, законом не предусмотрена. В материалы дела по заказу Департамента ООО «Центр оценки и аудита» проведена оценка спорных помещений, в соответствии с которой стоимость помещений составляет 10.330.000 руб. без учета НДС. В пункте 2 информационного письма № 92 разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. Вопрос о достоверности стоимости, указанной в Отчете об оценке, может рассматриваться только в рамках рассмотрения спора по поводу принятого Департаментом решения. Самостоятельное оспаривание достоверности стоимости в виде искового требования невозможно. В этом случае, согласно пункту 2 письма № 92, оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве 3-его лица не заявляющего самостоятельных требований. С требованием об оспаривании принятого Департаментом решения Истец не обратился, а обратился с самостоятельным исковым требованием о признании недостоверным Отчета об оценке, с привлечением оценщика в качестве Ответчика, что не пунктам 1 и 2 письма № 92. При таких обстоятельствах, исковые требования в части признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта, заявлены необоснованно и удовлетворению не подлежат. В силу главы 25.3 НК РФ отношения по уплате государственной пошлины возникают между ее плательщиком – лицом, обращающимся в суд, и государством. Исходя из положений подпункта 1 пункта 3 статьи 44 НК РФ отношения по поводу уплаты государственной пошлины после ее уплаты прекращаются. 12 Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) между сторонами судебного разбирательства возникают отношения по распределению судебных расходов, которые регулируются главой 9 АПК РФ. Законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от возмещения судебных расходов. В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ). Расходы по госпошлине относятся на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ. На основании ст.ст. 11, 12, 217, 445, 446 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 82, 110, 123, 124, 156, 167-170, 176, 180, 181, АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества г. Москвы и ИП Борисенко ВВ.Л. при заключении договора купли продажи нежилых помещений общей площадью 31,2 кв.м., расположенного по адресу: Москва, ул. Лескова, д. 6 (этаж 1, комн. Г4, г5, г6), где п. 3.1. договора принять в следующей редакции: цена объекта составляет 2.762.712 руб. без учета НДС.

В удовлетворении искового требования ИП Борисенко В.Л. о признании недостоверным отчета № 11.13.-101 от 13.12.2013 г. об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда, выполненного ООО «Центр оценки и аудита», - отказать.

Взыскать с Департамента городского имущества г. Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Мост» расходы по оплате госпошлины в сумме 2.000 (две тысячи ) руб. Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятом Арбитражном апелляционном суде. Судья О.В. Давыдова

По всем юридическим вопросам обращайтесь к квалифицированным юристам по тел. – 8 (919) 722-05-32 

Юридическая помощь www.mashenkof.ru - качественные услуги за разумную цену.

Абонентское обслуживание физических и юридических лиц.