Порядок заключения договора аренды нежилого помещения вместе с арендой прилегающего земельного участка, когда собственник здания является собственником земельного участка?

Из норм Земельного кодекса РФ следует, что вопрос о регулировании договора аренды земельного участка, заключаемого между его собственником и арендатором, регулируется нормами ГК РФ, поскольку иного не вытекает из  ст. 6 указанного Кодекса, в силу которой  в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 Гражданского Кодекса РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

         Из содержания приведенной выше нормы закона следует, что договор аренды земельного участка регулируется нормами ГК РФ.

         В силу ст. 37 Земельного кодекса РФ  объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

         Аналогичное требование распространяется и на земельные участки, подлежащие передаче в аренду, поскольку иного не вытекает из содержания приведенной нормы закона.

         Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

         Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность договора.

         Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

         Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного Кодекса, согласно которой  в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги, не применяются.

         Вывод: таким образом, заключение договора аренды возможно в отношении следующего земельного участка:

         находящегося на государственном кадастровом учете;

         земельный участок принадлежит арендодателю на праве собственности;

         сторонами согласован размер арендной платы в конкретном цифровом выражении.

         Договор аренды земельного участка будет считаться заключенным, если договор аренды зарегистрирован в органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, поскольку на основании ст. 4 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”  государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.